Fokus
May 2011

Aglomerasi Investasi Di Karawaci dan BSD City

jababeka-ok

Apa sejatinya CBD? Kami yakin, para profesional yang tergabung dalam perusahaan pengembang besar memiliki kemafhuman ideal mengenai istilah ini. Akan tetapi, apakah mereka juga punya pemahaman komunal mengenai CBD yang belakangan marak diklaim dan segera dibangun di beberapa kawasan perumahan skala kota? Mari kita ulas secara komprehensif. Terminologi CBD atau central business district (CBD), adalah area di pusat kota dengan properti terbangun di atasnya sangat tipikal dan merupakan konsentrasi dari beberapa fungsi komersial.

Istilah CBD hampir mirip dengan city center di mana keduanya memiliki kesamaan yakni ketersediaan properti fungsional yang diperuntukan bagi aktifitas bisnis sebuah kota. Melebihi keberadaan kumpulan gedung tinggi di sebuah kawasan dengan populasi yang padat.

City center berbeda dengan downtown. Yang terakhir ini secara geografis bisa berlokasi di area mana saja di sebuah kota, sementara city center umumnya menempati area di jantung kota. Nah, berkaitan dengan terminologi akademis maupun praksis itu, kehadiran CBD-CBD yang belakangan marak di kawasan-kawasan permukiman, menjadi menarik untuk dicermati. Tidak saja dalam penggunaan istilah, juga semangat filosofis yang ingin ditunjukkan. Apakah sekadar existence statement atau betul merupakan CBD definitif? Ataukah hanya so called CBD, mengutip pernyataan sedikit ‘sarkas’ dari Research Division Manager Colliers International, Ferry Salanto.

Menurut catatan Properti Indonesia, nilai jual dan ekonomis CBD dalam kampanye publik sebuah kawasan permukiman, sangatlah tinggi dan amat berpengaruh. Karena CBD, kadung dianggap sebagai ‘fasilitas tambahan’ perumahan. Selain itu, rencana pengembangan CBD menjadi pertimbangan utama calon investor (baca; konsumen), setelah harga dan potensi keuntungan investasi.

Hal ini sudah bukan merupakan fenomena lagi. Melainkan sebuah mazhab yang fardhu ain sifatnya dalam sebuah pengembangan perumahan skala besar (township development). Itulah mengapa, PT Summarecon Agung Tbk, dalam rencana besarnya atas proyek paling gres mereka,  Summarecon Bekasi, mencantumkan CBD sebagai bagian dari pengembangan integral kawasan. Terdiri atas pusat belanja, hotel, perkantoran, pusat niaga, dan sarana aktifitas lainnya yang mendukung kebutuhan penghuninya.

Selain Summarecon Bekasi yang merupakan barang baru, dalam sejarah panjang bisnis dan industri properti Indonesia, tak elok jika menafikkan Lippo Village (d/h Lippo Karawaci yang dibesut PT Lippo Karawaci Tbk), Jababeka City (PT Jababeka Tbk), dan BSD City (PT BSD Tbk). Ketiganya adalah generasi awal genre township development yang dikembangkan medio 1980-1990 dan mencantumkan pembangunan CBD dalam rancangan induknya.

Ketiga kota baru tersebut, kalau boleh dikatakan demikian, berbeda karakter. Jababeka City, misalnya, memiliki basis ekonomi industri (mulai dari industri ringan hingga berat) yang begitu hidup. Terdapat lebih dari 1.400 perusahaan lokal dan asing dari 29 negara yang telah beroperasi di sini. Apalagi dengan penambahan fitur-fitur terbaru berupa Indonesia Movieland, Medical City, dan Education Park, kian meneguhkan posisi pasar kota baru seluas 5.600 Ha ini sebagai pilihan investasi dengan ‘afiliasi industri’.  Area CBD-nya sendiri terhitung kecil, yakni kurang dari 100 Ha. Di sini terdapat fasilitas komersial berupa Plaza Jababeka, Shopping and Commercial Arcade, perkantoran, President Executive Club, dan kondominium Metropark.

Sementara yang terbaru, atau pengembangan tahap II diberi tajuk Jababeka Central Business District yang dibangun di atas lahan seluas 16 hektar. Di sini akan didirikan sebuah pusat kesehatan internasional, sarana hiburan, berbagai macam tempat perbelanjaan, restoran, serta sebuah fasilitas perbankan yang akan dinamakan Capitol Business Park.

Dari hanya sekedar kawasan industri, Jababeka berkembang menjadi sebuah kota mandiri bertaraf internasional, yang dikelola oleh Dewan Kota. Dewan ini mirip dengan pemerintah administrasi yang dapat menjalin hubungan dan melayani semua kebutuhan komunitas industri, perumahan dan masyarakat di sekitarnya.

Dikatakan Head of Research Division Jones Lang La Salle, Anton Sitorus, sejatinya CBD di kawasan perumahan skala besar harus disesuaikan dengan basis ekonomi yang berkembang. Jababeka adalah kasus yang tengah menuju ke arah itu. “Meski memang lokasinya terbilang sangat jauh dari pusat kota induk, namun, karena fundamen ekonominya industri, konsep pengembangan CBD-nya akan menarik investor yang bergerak di bidang manufaktur, otomotif, dan lain-lain sebagai tenan yang mengisi area industrinya. Mereka butuh untuk memiliki kantor perwakilan di sana serta hunian untuk jajaran manajemennya,” imbuh Anton.

Berbeda halnya dengan Lippo Village. Kendati pertumbuhan aktualnya sesuai dengan sejarah pembentukannya, namun kota baru ini justru dirancang dengan strategi menumbuhkan CBD-nya lebih dulu. Area komersialnya yang seluas 100 Ha, sengaja dibentuk sebagai magnitude untuk menstimuli pertumbuhan properti dan komunitas yang mendiaminya.

Menurut Direktur Marketing Lippo Village Norita Alex, separuh dari luas lahan itu telah dibangun Perniagaan Business Park, Sudirman Business Park, Lippo Cyber Park, dan Karawaci Office Park. Kesemuanya berada di bagian pusat kawasan. Yang di dalamnya terdapat apartemen Amartapura, Menara Matahari, Kondominium Golf, dan beberapa gedung perkantoran yang diokupasi tenan-tenan yang bergerak di sektor jasa keuangan dan perbankan serta pusat belanja Supermal Karawaci. Masih di dalam lingkup CBD, Universitas Pelita Harapan juga telah berdiri megah dengan ribuan mahasiswanya.

Kawasan strategis di Lippo Village, diakui Norita, sangat mendukung untuk dihadirkannya gedung-gedung perkantoran baru, high rise condominium atau apartemen baru, mall, rumah sakit, dan hotel serta gedung komersial lainnya. “Jumlah mahasiswa UPH, karyawan perbankan, dan juga jasa lainnya adalah peluang besar bagi para investor untuk mengembangkan properti baru. Selain itu, lokasi Lippo Village juga berdekatan dengan industri di Tangerang di mana para manajernya membutuhkan sarana akomodasi untuk tinggal atau sekadar tempat meeting,” tuturnya.

Lippo Village memiliki akses langsung ke jalan tol yang menghubungkan Jabodetabek, Merak, Cikampek, dan lain-lain. Bandara Internasional Soekarno-Hatta Cengkareng dapat ditempuh melalui jalan tol ataupun melalui jalan alternatif yang lebih pendek jaraknya.

Dengan nilai lebih demikian, tak heran ada banyak investor yang berminat untuk membenamkan modalnya dengan membangun properti di sini. Guna mengakomodasi mereka, Lippo Village telah mengalokasikan lahan di bagian utara yang ditawarkan secara strata. Kendati harganya terbilang tinggi, yakni Rp15,5 juta/m2, namun tak menyurutkan para investor untuk berharap keberuntungan. “Ada beberapa investor yang akan membangun MICE hotel sekelas bintang tiga dan empat, juga ada perusahaan perbankan dan makanan cepat saji yang akan membuka cabang terbesarnya di sini,” buka Norita.

Sementara BSD City, lebih agresif mengembangkan CBD-nya sejak master plan tahap kedua dilansir. Lebih lagi, ketika permintaan akan ruang komersial, terutama perkantoran di koridor Simatupang-Pondok Indah, mengalami perkuatan dan bahkan surplus. Sementara di sisi lain, terjadi defisit pasok yang sangat signifikan. Kondisi ini diantisipasi secara jitu dengan melansir beberapa zona komersialnya. Di antaranya Sunburst Office Park seluas 42 Ha, Commercial Park, dan peruntukkan lainnya yang mendukung aktifitas populasi BSD City yang jumlahnya sudah mencapai ratusan ribu jiwa. Seperti Edutown dan Einstein Park.

Fasilitas komersial tersebut, menggenapi fasilitas eksisting seperti BSD Junction, ITC BSD,  BSD Autoparts, Ruko Golden Boulevard, Ruko Golden Madrid, Ruko Malibu, Ruko Golden Road, Ruko CBD, Ruko Tol Boulevard, dan Ocean Park.

Menjamurnya pusat-pusat bisnis tersebut secara tak langsung semakin membuat kompetisi bisnis dan industri properti kian sengit. Terutama di Karawaci dan BSD City.  Di mana keduanya menawarkan keunggulan masing-masing yang secara prinsip sangat berbeda. Meski kapasitas dan kompetensi CBD di kedua kota baru ini masih jauh jika dikomparasikan dengan CBD definitif seperti Sudirman, Thamrin dan Kuningan, namun sangat potensial untuk tumbuh dan berevolusi menjadi serupa.

Menurut Ferry, tumbuhnya CBD jenis ini, adalah akibat dari sesaknya CBD yang ada di tengah perkotaan. Jika dilihat dari struktur demografi di Jakarta dengan membandingkan populasi siang dan malam hari maka terlihat jelas, bahwa populasi pada siang hari lebih besar sekitar 3 juta jiwa dibandingkan populasi pada malam hari. Ini menunjukkan bahwa jumlah pekerja di luar Jakarta cukup tinggi. Dari sinilah kemungkinan munculnya ide pengembang untuk menciptakan kawasan komersial baru.

“Kendati itu adalah so called CBD, setidaknya dapat mengurangi beban traffic sekaligus membantu mengembangkan kawasan di luar pusat komersial Jakarta. Namun begitu, tak menutup kemungkinan mereka akan seperti CBD pusat kota. Kunci sukses dari pengembangan CBD baru, dimulai dengan kinerja penjualan perumahan yang baik karena suatu kawasan komersial perlu populasi yang bisa mendukung,” imbuh Ferry.

Dus, pengembangan komponen komersialnya harus disesuaikan dengan kebutuhan pasar, serta  ada garansi infrastruktur dalam kawasan dan penghubung menuju pusat kota Jakarta. Karena bagaimanapun juga daerah CBD baru tetap harus mudah terkoneksi dengan pusat kota atau pusat CBD utama yang ada di kota.

Bukan hanya jalan atau listrik, juga jaringan fibre optic ataupun internet yang cepat. Agar dapat dijadikan nilai tambah guna meraup investor semaksimal mungkin. Cara lain adalah para pengembang dapat mendekati perusahaan multinasional yang berencana untuk melakukan ekspansi perusahaan. Peluang ini bisa ditangkap dengan menyediakan ruang kantor yang dibangun dan bisa disewakan sesuai dengan kebutuhan mereka (built to suit).

Saat ini perusahaan besar yang tidak memerlukan exposure lokasi primer seperti di Jakarta CBD membuka peluang untuk hadir di CBD baru seperti di BSD City misalnya. Contohnya, perusahaan seperti Unilever, Freeport ataupun Telkomsel yang akan merelokasi sebagian operasional mereka di sana. Selama perusahaan tersebut tidak memerlukan exposure berlebihan peluang-peluang ini dapat ditangkap oleh para pengembang. “Terlebih lagi apabila perusahaan besar/utama yang bisa pengembang ‘migrasikan’ juga membawa efek pada perusahaan lain yang berafiliasi dengan perusahaan besar tersebut (vendor, pemasok, dan lain-lain) untuk juga pindah mendekati perusahaan besar tersebut,” papar Ferry.

Related Articles

Share

About Author

(0) Readers Comments

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>